Return to Contents

Lettre Explicative

du

Projet De Loi Amendé

sur la

Propriété Foncière

logé au greffe le 23 Janvier 1878,

et rédigé par

R.-P. MARETT, ECR.

[On the 18th July, 1879, the States passed the Loi sur la propriété foncière which among other things created the system of discumberment of immoveable property known as dégrèvement. The projet received Royal Assent on the 26th February, 1880, and became law when registered by the Royal Court on the 6th March, 1880.

Following the coming into force of the Loi (1880) sur la propriété foncière dégrèvement gradually superseded décret, the pre-existing system, and for as long as most practitioners can remember it has stood unchallenged as the principal mode of discumberment. In November, 1998, however, the Jersey Law Commission published its Consultation Paper No. 2: Dégrèvement which recommends the abolition of dégrèvement.

The Consultation Paper is prefaced by an introduction which having paid a deserved tribute to the 1880 Law continues -

"the author and architect of the law was Robert Pipon Marett, who was then Attorney General and, as Sir Robert Marett, later became Bailiff of the Island. In 1878, after the projet of the law had been lodged by the States, Marett wrote a letter to the Nouvelle Chronique de Jersey in which he explained his reasons for the law."

[Consultation Paper No. 2, paragraph 1.1]

Originally written to explain the thinking which underlay his proposed reforms and to persuade those who felt their vested interest threatened, Marett’s Lettre Explicative has since served for over a hundred years as a guide to the interpretation of the Loi (1880) sur la propriété foncière; a guide which has become ever more valuable as the passage of time erases memories of the pre-existing system which the 1880 Law reformed. A general introduction explaining the defects which were to be remedied and the means proposed for remedying them is followed by an article by article explanation of the draft projet, which also identifies where appropriate the sources upon which Marett drew for some of his provisions.

The Lettre Explicative figures on the bibliography which accompanies the syllabus for the qualifying examinations under the Advocates and Solicitors (Jersey) Law, 1997 and yet for those seeking to obtain a copy it is generally available only in photocopies of varying legibility passed down from one to another by successive generations of examination candidates. On what may be the eve of the abolition of an easily accessible form, not least in the hope it may stimulate debate on the Commission’s proposals.

Stéhanie Nicolle]

A MONSIEUR LE RÉDACTEUR DE LA "NOUVELLE CHRONIQUE DE JERSEY."

MONSIEUR,

Veuillez me faire la faveur d'insérer cette lettre dans votre estimable journal.

Comme la Session des Etats pour 1879, est à la veille de commencer, et qu'il est probable que le Projet de Loi sur la propriété foncière, qui, après avoir été revisé par un Comité nommé à cet effet, fut logé au Greffe le 30 Avril 1878, sera alors pris en considération par cette Assemblée, j'ai pensé qu'il ne serait pas hors de propos avant que la discussion n'en ait lieu, de donner au public quelques explications à l'égard des principes qui font la base de cet essai de législation, et sur la nature des changements qu'il aurait l'effet d'introduire (s'il était adopté,) dans les lois qui régissent actuellement cette importante matière.

Pour bien comprendre l'objet et la portée de ce Projet de Loi il est nécessaire que l'on se rende compte du système qui est aujourd'hui en vigueur relativement à la propriété foncière:

1. La propriété foncière dans cette île se compose de deux espèces d'immeubles; les biens-fonds, c'est-à-dire le sol et ce qui y est adhérent, et les rentes.

2. Les rentes ne sont pas seulement immeubles (ce qui n'est pas un désavantage), mais elles sont hypothéquables. Toutes rentes, acquises par une personne, deviennent dès le moment de l'acquisition, hypothéquées à la garantie de toutes ses transactions héréditaires antérieures et ne peuvent plus être vendues ou autrement aliénées sans que cette hypothèque ne les suive dans quelques mains qu'elles puissent passer.

3. Les rentes ne sont point rachetables. Elles ne peuvent être amorties contre le gré du propriétaire qu'au moyen de l'assignation d'une autre rente de pareille nature. Cette assignation a l'effet d'hypothéquer tous les héritages présents et futurs de l'assignateur à la garantie perpétuelle de la rente assignée qui, si elle est perdue à n'importe qu'elle distance de temps, doit être remplacée ou payée par l'assignateur ou ses hoirs.

4. La clause de fourniture et garantie qui figure généralement dans les contrats relatifs à la propriété foncière, a pour effet d'assujettir toute la propriété présente et future du vendeur ou aliénateur et dans la plupart des cas de l'acquéreur aussi, à une hypothèque pour assurer l'exécution des clauses et conditions de ces contrats, et qui a la même date qu'eux. Cette hypothèque a tous les défauts qu'une hypothèque puisse avoir. A. Elle est indéterminée quant à sa durée. Nous avons vu des exemples fréquents de décrets qui ont remonté à bien au-delà de quarante ans. B. Elle est indéterminée quant à sa quotité, surtout lorsqu'il s'agit de la garantie d'un bail ou vente de biens-fonds. Tout alors dépend du hazard, si, venant à être exigible, elle se trouve être de cinquante ou de cinq mille livres sterling, et C. elle ne peut être éteinte, soit par la prescription, soit par un paiement de deniers.

5. Le décret dont on éprouve tous les jours les fàcheuses conséquences et que tant de personnes dénoncent comme la cause de tant de mal, est le résultat logique et fatal de ce système, et ne peut être aboli ou même essentiellement modifié, aussi longtemps que les garanties actuelles et l'hypothécation des rentes seront maintenues.

En réfléchissant sur les faits énumères ci-dessus, on se convaincra que le système de propriété foncière existant dans cette île est, au point de vue des principes et de la théorie, très défectueux. Il est vrai qu'au point de vue de la pratique, comme cela arrive toujours, le mal qu'il produit n'est pas aussi grand que l'on pourrait s'y attendre, mais les défauts de ce système n'en sont pas moins réels et mènent dans bien des cas à des résultats fâcheux et ruineux pour les familles, sans parler des complications qui en résultent et qui ont pour effet de déprécier la valeur et de nuire à la vente de la propriété foncière, dans les villes surtout. En effet, on ne peut nier que le fait que les rentes ne sont pas rachetables, et ne peuvent être amorties que par l'assignation, et qu'hypothèques elles-mêmes elles sont hypothéquables, est une anomalie dont rien ne recommande la conservation. Le résultat en est, de mettre obstacle à l'affranchissement de la propriété territoriale, objet de la plus haute importance pour un pays sous tous les rapports. Le moyen détourné qu'il faut employer, savoir l'assignation, - et l'incertitude du résultat de cette assignation, empêchent que lorsque les capitaux sont abondants, ils ne soient employés au dégrèvement des propriétés foncières, comme ils le seraient si le rachat direct des rentes était permis et que leur extinction fût certaine. Car il ne faut pas oublier que l'assignation d'une rente n'en opère pas, au point de vue du droit, l'extinction. La rente amortie par assignation n'est qu'assoupie, pour ainsi dire, elle peut revivre d'un moment à l'autre si la rente donnée en échange vient à être perdue, et alors il faut recommencer. Quant à la garantie, le moins expérimenté ne peut manquer de comprendre que s'étendant et donnant une hypothèque indéterminée et qui ne s'éteint point, sur tous les biens-meubles et héritages présents et futurs d'un contractant, l'effet est de réunir en une seule masse toutes les transactions héréditaires d'un individu, et de rendre impossible tout marché avec lui pour une propriété distincte, sans être engagé dans toutes ses transactions, et sans être exposé au danger d'être obligé, pour conserver le bien qu'on a acheté, de se porter tenant à des biens dont on n'a pas besoin. Il est vrai que la Loi sur le Transfert de Maisons et Terres, a apporté un certain remède au mal, mais mettant de côté le fait que cette loi n'affecte pas les achats de rentes, elle n'est qu'un palliatif et ne fait que déplacer le mal sans le guérir. Elle protège jusqu'à un certain point l'acquéreur, mais laisse toute sa responsabilité au vendeur.

L'objet du Projet de Loi qui a été soumis aux Etats est de faire disparaître de notre système de propriété foncière les défauts que je viens de signaler sans froisser les intérêts existants, d'arreter la marche de l'ancien système en laissant au temps la tâche d'en accomplir l'extinction graduelle,- et d'inaugurer un système nouveau, basé sur des principes plus vrais et plus en harmonie avec les besoins et les idées du temps actuel, - un système pouvant exister à côté de l'ancien sans en augmenter les complications, et susceptible de perfectionnement à mesure que le temps aura déblayé les restes du passé, et que l'expérience en aura reconnu les erreurs et les défectuosités.

Pour arriver au but proposé on a eu recours aux dispositions suivantes :

l. Le jour de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi servira de limite et de ligne de démarcation entre l'ancien système et le nouveau. La nouvelle législation, sauf qu'elle rend les anciennes rentes rachetables et abolit les assignations pour l'avenir, ne touche et rien, quant au passé, au système existant avant ledit jour. Elle laisse les garanties anciennes telles qu'elles étaient; elle laisse aux rentes anciennes leur nature et leurs qualités actuelles par rapport à toute transaction antérieure à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, en un mot elle respecte et maintient les droits acquis avant cette loi aussi complètement que possible. Voir les Art. 28, 36, 37, 38, 46, 47 49, 53, 54, 67, 82, 88, 89.

La liquidation introduite par la nouvelle loi n'a relativement aux transactions antérieures en date à cette loi, que le même effet qu'a maintenant une remise de biens. Si l'entier des héritages du cessionnaire, sujets aux garanties des rentes et autres hypothèques qui ont pris naissance avant la présente loi, est vendu, le produit de la vente est réparti de la même manière parmi les créanciers. Si au contraire ces héritages ne peuvent être vendus et les dettes acquittées, on aura recours à un décret comme à présent.

A tous égards les droits acquis et les intérêts existants sont respectés et sauvegardés par la loi proposée, elle ne touche que l'avenir, mais l'avenir est le domaine du législateur.

2. La nouvelle loi après deux articles contenant des définitions préliminaires nécessaires à l'intelligence de ses dispositions, pose (Art. 3 et 4) comme principe fondamental, qu'à l'avenir (excepté les navires) les biens-fonds seuls seront susceptibles d'être hypothéqués. L'importance de ce principe ne peut être exagérée. Il donne au prêt son hypothèque une certitude qui lui manque actuellement. Aujourd'hui, celui qui achète une rente ou place son argent sur hypothèque, le fait sur la foi de la totalité des transactions héréditaires du débiteur consistant en bien-fonds et rentes sans avoir aucune idée juste de la valeur réelle de la propriété hypothéquée. A l'avenir comme la propriété visible sera seule hypothécable, il pourra, par l'inspection même, se former une idée de la valeur réelle de la propriété qu'il s'agit d'hypothéquer, après s'être assuré, au moyen du Registre Public, de la valeur du titre du débiteur, et des charges sur la propriété. L'Article 3 a pour effet, en mettant fin à l'hypothécation des rentes, de les rendre plus facilement rachetables. Elles deviendront à l'avenir semblables aux rentes créées qui autrefois existaient, mais qui furent abolies par la Loi sur les Décrets en 1832.

3. Les rentes, tant celles qui existent que celles qui pourront être créées ou constituées sous l'empire de la nouvelle loi, sont rendues rachetables. En ce qui touche ces dernières, comme elles ne seront pas, quoiqu'immeubles, susceptibles d'être hypothéquées, elles pourront être éteintes avec autant de sécurité que l'est aujourd'hui une obligation portant hypothèque, et à bien moins de frais qu'à présent, puis qu'un seul contrat suffira, tandis qu'aujourd'hui pour qu'un débiteur puisse se libérer d'une rente il lui faut encourir les frais de deux contrats, l'un d'achat de la rente qu'il assigne, l'autre d'assignation de cette même rente à l'affranchissement de celle qu'il doit. Avec les facilités que donnera le remboursement direct des rentes, on peut s'attendre que, surtout dans les temps prospères, l'extinction des charges qui grèvent la propriété foncière, sera plus générale qu`à présent. Quant aux anciennes rentes, comme les anciennes garanties subsisteront, leur extinction ne sera pas aussi entièrement dépourvue de risque, mais comme il est certain que dès à présent, la plupart pourraient être rachetées sans danger, et comme elles cesseraient d'être hypothécables, et conséquemment l'objet de nouvelles garanties, il est évident qu'avec le temps l'extinction en deviendrait affranchie de tout péril.

4. Les garanties, principales causes des complications qui règnent dans notre système de propriété foncière, ne sont point abolies, mais le caractère en est changé, de manière à leur ôter leurs effets pernicieux. Du fait qu'elles donnent aujourd'hui une hypothèque générale et indéfinie sur tous les biens immobiliers présents et futurs de la personne qui les a consenties, il découle deux conséquences également dangereuses: (1.) qu'il est impossible de prévoir l'étendue de la perte qu'elles peuvent entraîner, puisque celui qui a garanti la vente d'un bien-fonds est responsable envers l'acquéreur, en cas de l'éviction de celui-ci, de la valeur du bien-fonds au moment de cette éviction, valeur qui peut être dix fois celle qu'avait le fonds au moment de la vente, et (2.) cette hypothèque est cause que toutes les transactions en héritage d'une personne ne font aujourd'hui qu'un seul faisceau, avec des garanties tellement entrelacées qu'il est impossible d'en détacher aucune partie spéciale et la transférer à un tiers sans que celui-ci soit exposé à voir son acquisition mise en péril par l'effet des garanties attachées aux autres propriétés de son vendeur. Voilà ce qui rend les transactions à l'argent si rares, et le dégrèvement complet des propriétés si difficile.

Si la loi proposée est adoptée, les garanties a l'avenir ne présenteront plus ces désavantages. Ne portant hypothèque sur les héritages du garant que du jour qu'elles seront devenues exigibles, et que le montant en sera conséquemment connu, et alors même, n'étant susceptibles de donner qu'une hypothèque judiciaire, il est évident qu'elles n'auront plus l'effet d'engager indéfiniment tous les héritages du garant, et qu'au moment de prendre date comme hypothèques elles seront certaines quant à leur quotité et susceptibles d'être éteintes au moyen d'un paiement fixe ou par la prescription. Les défauts qui ont été signalés ci-dessus comme s'attachant aux garanties actuelles auront donc disparu.

5. Du moment que les garanties auront cessé d'emporter une hypothèque générale perpétuelle et indéfinie sur tous les biens présents et futurs d'un propriétaire et que les rentes ne seront plus hypothécables, la réunion de l'entier de la propriété foncière d'une personne en une seule masse liée ensemble d'une manière inextricable, comme cela arrive aujourd'hui, n'aura plus lieu, et il deviendra possible de l'hypothéquer et de la vendre en parcelles distinctes, tout à fait indépendantes les unes des autres. La loi nouvelle prescrit donc que lorsqu'un héritage sera vendu à rente, l’hypothèque de cette rente portera seulement sur le bien vendu et non sur les autres biens-fonds appartenant au bailleur, et que lorsqu'une personne voudra créer une rente ou hypothèque sur ses biens il devra le faire en assujetissant à la garantie de cette rente ou hypothèque des propriétés déterminées qui y seront seules affectées.

6. Comme l'effet des dispositions de la nouvelle loi est de rendre certaines et rachetables les rentes et autres hypothèques et de les restreindre à des propriétés spécifiques et déterminées, il est évident qu'il sera facultatif à l'acquéreur d'une propriété, en compulsant le Registre Public, de s'assurer exactement des charges qui la grèvent et de la responsabilité qui s'y attache; et qu'il n'aura qu'à prendre sur lui l'entier de ces charges et de cette responsabilité pour échapper au danger d'être dépossédé de son acquisition, en conséquence d'aucune transaction de son vendeur ou de ses prédécesseurs, faite sous l'empire de la présente loi. Il reste sans doute, toujours, le danger qui peut naître des garanties anciennes, mais la loi nouvelle permet à l'acquéreur, au moyen d'une évaluation faite au moment de l'acquisition, et qui fixe le maximum de toutes les garanties anciennes, de parer à cette éventualité et de se prémunir contre tout risque qui pourrait surgir de ce côté. Il ne faut pas oublier aussi que ce risque deviendra moindre de jour en jour à mesure qu'on s'éloignera du vieux système. Le dépouillement d'un très grand nombre de décrets depuis que la loi de 1832 est en vigueur, m'a convaincu que les cas sont bien rares où il soit besoin de remonter au-delà de 30 ans, avant qu'il ne se trouve un tenant à la propriété décrétée. Il y a donc tout lieu d'espérer que lorsque la nouvelle loi aura été en opération pour ce nombre d'années et même avant cette époque, le vieux système ne sera plus qu'un souvenir.

7. La nouvelle loi modifie essentiellement le mode de disposer des propriétés foncières en cas de faillite. Aujourd'hui, il y a deux moyens d'y parvenir: La Remise de Biens et le Décret. Le premier à cause du système de garantie, et parce que (comme tous les contrats d'acquisition portent la même date) les acquéreurs sont, en cas de décret ultérieur, dans la nécessité d'abandonner leurs acquisitions ou de se porter tenants en commun, ne réussit que rarement. Le décret (sans entrer dans le détail des défauts qu'on y remarque) a ce grand désavantage que pour conserver la propriété immobilière que l'on a acquise du décrété, il faut se porter tenant à l'entier de sa propriété, dont, dans la plupart des cas, on n'a pas besoin. La nouvelle Loi substitue à ces procédures deux autres, qui sous des noms différents (pour éviter la confusion dans les termes) n'en sont que des modifications où les principes et la plupart des formalités sont essentiellement les mêmes. La Liquidation et le Dégrèvement. La Liquidation n'est à vrai dire sous une autre forme que la Remise de Biens. L'objet en est d'essayer avant d'avoir recours à la voie du décret ou du dégrèvement (qui n'est que le décret en petit) de vendre les biens-fonds du décrété, de les convertir en argent ou en rentes et hypothèques, et d'en distribuer le produit parmi les créanciers tant hypothécaires que chirographaires dans l'ordre et le rang de leurs réclamations. Il y a lieu d'espérer qu'avec les changements introduits à l'égard des garanties et des rentes et hypothèques qui permettront d'acquérir les diverses propriétés du décrété séparément des autres et de rendre les acquéreurs indépendants les uns des autres, la liquidation s'opérera dans la plupart des cas sans difficulté et avec avantage pour toutes les catégories de créanciers qui, dans bien des cas, préféreront devenir eux-mêmes les acquéreurs plutôt que de laisser les propriétés aller en décret ou en dégrèvement. Les détails de la procédure en cas de liquidation peuvent être modifiés s'il est jugé nécessaire mais le principe m'en paraît équitable et l'opportunité d'introduire une procédure de ce genre et dans ce but mérite d'être considérée. Les deux malheureux exemples de la faillite de la Mercantile Union Bank et de celle de la Joint Stock Bank ont prouvé jusqu'à l'évidence que le système du décret ne donne aux créanciers d'une association commerciale aucun moyen de se faire payer hors des immeubles de leurs débiteurs, et que la propriété foncière de ces derniers ne leur offre aucune espèce de sécurité. Le système de liquidation leur aurait offert plus de chance d'être payés, ce me semble.

8. Le dégrèvement est une partie indispensable de la loi, que la Liquidation soit conservée ou non. Si elle est maintenue, c'est le moyen de disposer des propriétés renoncées qui n'ont pu être vendues pendant la liquidation; si celle-ci disparaît, c'est le moyen unique de distribuer ces mêmes propriétés. La procédure du degrèvement est calquée sur celle qui est suivie aujourd'hui en cas de Décret, et en fait, le dégrèvement est le Décret, avec cette importante différence, que le Décret englobe l'entier des propriétés du Cessionnaire et les comprend toutes dans une seule teneure, tandis que le dégrèvement s'applique à chaque corps de bien-fonds composant les héritages du Cessionnaire, séparément des autres et donne lieu à autant de teneures distinctes comme il y a de biens-fonds. La supériorité de ce système sur celui du décret doit paraître évident à celui qui veut bien l'étudier. Dans un Décret l'insérant qui se voit obligé de se porter tenant se trouve chargé de l'entier des propriétés du Cessionnaire, souvent disséminées dans plusieurs parties de l'île et n'ayant pour le Tenant aucune valeur personnelle. Dans le dégrèvement, au contraire, le Créancier n'est appelée à se porter Tenant qu'au bien-fonds sur lequel il a volontairement pris une hypothèque ou dont il a acquis une partie. Dans ce dernier cas comme l'on verra si on se reporte à la définition du mot "Corps de bien-fonds " dans le ler Article, la propriété à laquelle il devient Tenant, est toujours contiguë à celle qu'il avait acquise, et conséquemment la teneure s'offre à lui sous les circonstances les moins préjudiciables. Du reste, le dégrèvement n'est qu'un retour vers la pratique anciennement suivie en Normandie, du "Décret par par [sic] pièces."

Ayant ainsi esquissé à grands traits les parties principales de la loi proposée, je vais en parcourir rapidement les divers articles afin d'en montrer l'intention et la portée.

Art. 1 contient des définitions préliminaires servant à l'intelligence de la loi.

Art. 2 établit les droits que donne l'hypothèque au Créancier hypothécaire.

Art. 3 et 4, contiennent l'énonciation d'un des principes fondamentaux du nouveau système: Défense d'hypothéquer les rentes et les biens futurs et hypothécation des biens-fonds seulement, la seule exception étant que les navires continuent à être hypothécables comme par le passé.

Art. 5, 6, 12 et 17, définissent les diverses espèces d'hypothèques. Ils sont calqués sur le Code Civil Français.

Art. 7, 8 9 et 10, se rapportent au douaire des Veuves et les effets de l'hypothèque qu'elles ont pour leur douaire. A la rigueur ces articles pourraient être retranchés de la loi, mais ils servent à préciser la position et les droits des Veuves en cas de liquidation, de décret ou de dégrèvement, et introduisent dans la coûtume actuelle un changement, dont la nécessite s'est fait souvent sentir, en obligeant la Veuve, lorsque le mari fait faillite, à se contenter d'un franc douaire au lieu d'avoir la jouissance actuelle des biens soumis au douaire.

Art. 11 n'est que l'incorporation dans la présente loi d'une partie de la loi du 17 Juin 1862, relative à "L'Hypothèque légale sur les successions ouvertes."

Art. 12, 13, 14, 15 et 16 qui traitent des hypothèques judiciaires reproduisent les dispositions à cet égard de la "Loi de 1832 sur les Décrets," avec la seule modification importante que l'Art. 15 restreint l'hypothèque aux biens dont le débiteur est propriétaire au moment qu'elle prend naissance et, (en conformité à l'article 3) l'empêche de s'étendre sur ses biens futurs.

Art. 18 est tiré du Code Civil Français et établit un principe juste et essentiel.

Les Art. 19 à 29 traitent des hypothèques conventionnelles et en établissent deux espèces: les rentes, qui sont perpétuelles, c'est-à-dire dont le remboursement, comme à présent, ne pourra être exigé, et les hypothèques simples qui ne sont pas seulement rachetables, mais dont le remboursement peut être exigé après un délai déterminé par le contrat de création. Ce genre d'hypothèque, qui est nouveau pour l'isle, présente des avantages qui, on espère, auront l'effet de le faire préférer généralement aux rentes.

L'art. 21 pose un autre des principes fondamentaux de cette loi en établissant que toute rente ou autre hypothèque devra à l'avenir être créée ou constituée sur un fonds spécial et déterminé.

Art. 28 règle et protège les droits des possesseurs d'hypothèques qui ont pris naissance avant la présente loi.

Art. 30 à 43 traite des Rentes.

Art. 30 met les nouvelles rentes en rapport avec le système monétaire existant, ce qui a l'avantage de les distinguer aussi des rentes anciennes. L'incommodité qui naît de la constitution des rentes en quartiers, cabots et sixtonniers, doit être évidente à tous.

Art. 20 et 31 établissent le principe que les rentes nouvelles sont essentiellement rachetables et en règle le mode de remboursement.

L'Art. 36 déclare les anciennes rentes non hypothécables à l'avenir et protège les droits acquis en établissant qu'elles conservent la même nature qu'elles avaient avant la présente loi par rapport à toute transaction qui y est antérieure.

Art. 37 rend les anciennes rentes rachetables; les prix de rachat portés dans le projet ne sont nécessairement "qu'un détail," susceptible d'être modifié sans altérer le principe même.

Art. 44 à 46 traitent des garanties.

Art. 44 pose un autre "principe fondamental " de la nouvelle loi, "c'est que les garanties qui seront consenties sous son empire ne donneront d'hypothèque que lorsqu'il il y aura ouverture au droit d'action en garantie," c'est-à-dire alors seulement qu'elles seront devenues exigibles, que le montant en sera établi et les propriétés grévées par l'hypothèque déterminées.

Art 46 "conserve aux garanties anciennes la nature et les effets que leur donne la loi actuelle."

Les Art. 47 à 54 ont trait aux " Décrets."

L'Art. 47 "maintient en force la loi actuelle par rapport à toute transaction héréditaire antérieure à la nouvelle loi."

Les Art. 50 et 51 "incorporent" dans cette loi avec les modifications indispensables, "les dispositions de la Loi du 4 Mars 1859, sur le Transfert de Maisons et Terres."

Art. 52 n'est que la réproduction d'une disposition contenue dans la Loi sur les Décrets de 1832, et les Art. 53 et 54, introduisent dans la procédure actuellement suivie "lors de la reprise d'un décret " des changements que "l'expérience a démontré être équitables et nécessaires."

Les Art. 56 à 90 décrivent la procédure à suivre lors de la "liquidation des biens d'un Cessionnaire" et "le mode de distribution" du produit, de la liquidation parmi ses créanciers. J'ai déjà expliqué pour quels motifs on a introduit cette manière de disposer des biens d'un débiteur qui a fait cession, et l'avantage m'en paraît incontestable pour tous les creanciers; mais surtout "pour ceux qui ont des réclamations sans hypothèques." Néanmoins la liquidation n'est pas "une partie essentielle" de la nouvelle loi, et pourrait en être retranchée sans porter atteinte à ses autres dispositions. La liquidation disparaissant on aurait recours directement "à un décret pour la propriété ancienne, et au dégrèvement pour la propriété nouvelle" du cessionnaire.

Les autres articles de la loi ont rapport à la procédure "du dégrèvement." Comme l'on verra, cette procédure n'est que "l'adaptation au nouveau système de celle aujourd'hui suivie dans les décrets," avec quelques modifications dont on reconnaîtra, je pense, l'utilité. "Le dégrèvement n'est que le Décret par sections des biens d'un cessionnaire." Si la liquidation était omise de la loi, il serait nécessaire d'y introduire un ou deux articles additionnels pour compléter la procédure du dégrèvement, mais cela ne présenterait aucune difficulté.

Il est probable que la discussion fera voir la nécessité de modifier quelques détails de ce projet. On m'a fait parvenir quelques objections relatives à la constitution des corps de biens-fonds et au lotissement des immeubles en cas de liquidation, qui méritent et auront ma plus sérieuse attention. Mais ceux qui voudront étudier cet essai se convaincront je l'espère, que les principes qui y sont poses "sont vrais et qu'on ne peut s'en écarter sans danger."

On a reproché à ce projet de loi d'être trop compliqué et trop long. On a même, m'a-t-on dit, avancé l'opinion que tout ce qu'il était nécessaire de faire pouvait se résumer dans une loi en "douze articles," intelligibles sans doute à une première lecture ! Il est à regretter que le génie inconnu qui est capable de cette merveille reste modestement dans l'ombre. Pourquoi ne donne-t-il pas à sa patrie reconnaissante le fruit de ses méditations? Pour moi qui me reconnais incapable de "mediter et faire court" jusqu'à 'à ce point, je me retirerais volontiers de la lice et céderais le pas à l'auteur d'un oeuvre si remarquable, sa loi fût-elle en "deux douzaines " d'articles au lieu "d'une," voire même de "trois douzaines." Ce qui me console, c'est que d'autres hommes pourtant très capables, ont éprouvé la même difficulté que moi, et n'ont point su resserrer dans des limites si étroites leurs essais de législation. La Loi sur "la Procédure Criminelle" a 76 articles, celle sur "l'Enregistrement des Naissances, Mariages et Décès," 72 articles, et lorsqu'il s'est agi de législer sur "les vraics," les talents réunis de tout un Comité n'ont pu renfermer la loi dans moins de 35 articles. La " Loi sur les Décrets " qui a modifié fort heureusement l'ancien système de propriété foncière mais sur un point seulement, quoique imparfait à plusieurs égards, compte 48 articles. Le titre xviii du Liv. iii du Code Civil Français qui traite "des Privilèges et Hypothèques" contient 112 articles. Est-il donc étonnant qu'un projet qui a pour objet d'établir une législation nouvelle à l'égard de la propriété foncière dans toutes ses parties et de ménager la transition de l'ancien système au nouveau, en conservant et protégeant les droits acquis, s'étende à 107 articles? Il est vrai que si l'on s'était borné à poser les principes fondamentaux de la nouvelle législation, laissant de côté les détails de la procédure nécessaire pour y donner effet, on aurait réduit considérablement les dimensions de ce projet et il est possible qu'à l'aide du talent inventif des hommes d'affaires, et d'une jurisprudence établie par la Cour après de nombreux procès, une proceédure convenable aurait pu "avec le temps," être créée "sans legislation." Ce procèdé serait toutefois un peu "long " et quelque peu "dispendieux," et le publie "client " a quelque intérêt à ce que la procédure soit "établie d'avance," même au risque de rendre la loi un peu prolixe. Tout bien considéré, "les lois longues" si elles sont explicites, "empêchent les longs procès."

J'ai l'honneur d'être, Monsieur le Rédacteur, en vous remerciant d'avance de votre courtoisie,

Votre très dévoué serviteur,

ROBT.-PIPON MARETT

Jersey, ce 21 Décembre 1878.